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房子贷款没还清怎么交易?90%的人都不清楚这些法律常识!

2017年05月12日 16:32 来源:融360 
卖二手房的时候,有的房子贷款还未还清,这样的房子怎么买卖?买这样的房子怎么避免风险?很多人都关心这些问题,融360房贷君(fangdai123)提醒各位,贷款没还清的房子本质上是处于抵押状态,不能直接买卖,需要到银行解除抵押后才能正常买卖,一般有三种方法。

  卖二手房的时候,有的房子贷款还未还清,这样的房子怎么买卖?买这样的房子怎么避免风险?很多人都关心这些问题,融360房贷君(fangdai123)提醒各位,贷款没还清的房子本质上是处于抵押状态,不能直接买卖,需要到银行解除抵押后才能正常买卖,一般有三种方法。

  1、房贷转按揭

  官方定义是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。翻译过来的意思就是将现有剩余贷款转给新的买房人,这就需要取得贷款银行的同意,同时如果买房的人不想在现有贷款银行办理贷款,还会涉及到跨行转按揭。今年房贷政策收紧,银行对“转按揭”限制会更多了,只有少数银行可以做,所以这种方法有一定局限性。

  2、用买家首付还清贷款

  这种方法比较常见,如果买家是全款买房就比较简单,卖家直接跟银行申请提前还款,将房子解除抵押。如果买家也需要贷款,要考虑到首付款不够支付剩余贷款的情况,随着信贷政策收紧,银行审批房贷的周期也变长了,急着卖房的话,也要考虑到买房人办理贷款时间的问题。

  3、用抵押物申请抵押贷款还清房贷

  最后这种方法,是在上面两种方法都行不通的情况下可以尝试的。卖房人可以用房产等抵押物向银行申请抵押贷款,偿还剩余按揭贷款。待买家结清放款后再偿还抵押贷款。房产抵押贷款的优势在于,由于房子属于固定资产,价格相对稳定,贬值的可能性较低,因此最高贷款额度可以达到房产评估值的80%。

  不过,抵押贷款需要支付贷款利息、服务费,一般国有银行年利率(含服务费)约为6.6%-7.2%,放款时间30左右;股份制银行年利率(含服务费)7.2%-7.8%,放款时间15天-21天,地方银行为7.8%-9%(含服务费),放款时间10-15天,小贷公司的年利率比较高能达到15%以上,但是放款时间只需3-7天,也就是说,国有银行年利率较低但放款周期长一些,而股份制银行、小贷公司年利率高,放款周期相对短一些,这一点要注意。

  对于购房者来说,购买贷款还没还清的房产同样存在风险,卖家对房屋价格反悔、房屋解除抵押办理过户期间,房主出现债权纠纷导致房子不能正常过户,都是有可能发生的情况。

   那么该如何避免这些风险呢?主要有以下几种方法。

  1、在合同中明确房屋权属、付款方式、违约问题

  最简单的方法就是将房屋价格、权属、税费,解除抵押过户期间出现的违约问题、违约责任落实到购房合同中,出现问题比较好维权。

  估计该有朋友问了,有没有在签合同前就能防止风险的方法?接下来说的第二种方法就是在签合同前就能做的。

  2、对房屋进行预告登记

  所谓预告登记,官方定义是:指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。

  预告登记的主要的法律依据是2007年颁布的《物权法》第20条:登记预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。说得通俗点就是,在双方完成预告登记后,房主不能没经过买房人同意,就随便把房子抵押、做担保、变更房屋权属人,即便是已经跟第三方签了抵押合同、担保合同,合同也无效。在预告登记之后,房主还是可以继续出租房屋获得收益,直到买家办理完过户。这样就能有效防止房主一房二卖,既保障了买房人权益,也保障了房主权益。

  不过需要注意的是,预告登记是有有效期的,法律规定“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记时效”,也就是说预告登记的有效期是三个月,在这三个月内要完成不动产登记,也就是产权登记。如果时间来不及也没关系,可以反复申请预告登记,因为目前法律上还没有对预告登记的次数进行限制。需要注意的是,二手的经适房不能进行预告登记。

  3、不动产登记后,通过“宗地号”查询房屋详细信息

  说到房产预告登记,不得不提的还有最近比较热的不动产登记。一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记,而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后,并不导致不动产物权的设立或变动,而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。说白了就是,不动产登记是房款什么的都交完了,就差过户这一步了,完成不动产登记后房子产权就是你的了。而预告登记是为以后进行产权变更、登记做的预防准备,防止一房二卖、房子被抵押的情况的发生,预告登记后,房子的实际产权人还是原来的房主。

  实行不动产登记后,房产买卖双方可以通过“宗地号”查询房产详细信息,宗地号又称地号,根据宗地的划分情况,每个宗地编号共长13位,第1-10位为该宗地所属行政区划的代码。像房屋产权,土地性质,抵押、查封等基本信息都可以查到,买房人可以通过这种方法获得更加权威、真实的房屋信息,防止被欺骗。

  在这提醒大家,二手房交易风险多,特别是这种贷款没还清的房子,无论是买方还是卖方都要留意交易中的风险。卖房人注意买方的首付款是否够偿还贷款,放款时间是否能接受;买房人要在购房前确定房子的权属、银行是否允许提前还贷。

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